Korteritehingute käive kasvas samaaegselt 12 kuuga 13%, keskmise korteritehingu hind tõusis 93 000 eurolt 97000 eurole. Korteritehingute raames kujunes mediaanhinnaks 1 689 €/m2, mida oli 1,2% vähem kui oktoobris, kuid siiski 7,8% rohkem kui 2016. aasta novembris.

Linnaosade kaupa vaadatuna tehti novembris Lasnamäel 226, Kesklinnas 177, Põhja-Tallinnas 131, Mustamäel 120, Haaberstis 100, Kristiines 47, Nõmmel 39 ja Pirital 15 tehingut. Kui hiljutiste kuude vältel kasvas tehinguaktiivsus uute arendusprojektide tõttu hoogsalt ennekõike Haaberstis ja Mustamäel, siis novembris nende piirkondade turuaktiivsuse kasv mõnevõrra aeglustus, kuid korterite müüginumbrid asusid seevastu kasvama Lasnamäel. Võrreldes aastataguse sama kuuga kasvas tehingute arv Lasnamäel (+31%), Mustamäel (+20%), Põhja-Tallinnas (+4,8%) ja Kesklinnas (+4,1%). Pirital ja Kristiines püsis turuaktiivsus umbes samal tasemel, kuid seevastu alanes ligi 22% võrra Nõmmel ning 10% võrra Haaberstis.

Korteritehingute arvu muutused tulenevad piirkonniti endiselt valdavalt uute korteritega tehtud tehingutest: suuremate piirkondlike arenduste lõpetamisel turuaktiivsus mõneks ajaks oluliselt kasvab ning seejärel taas stabiliseerub. Kui varasematel perioodidel on aktiivseimad olnud Kesklinn ja Põhja-Tallinn, siis täna on uute korterite müüginumbrid asunud kiirelt kasvama ka linnaosades, kus paiknevad Tallinna suurimad magalapiirkonnad. Kesklinn ja Põhja-Tallinn on küll nii arendajatele kui ka ostjaskonnale jätkuvalt atraktiivsed, kuid nii kallineva ehitushinna kui ka kallinevate arenduskruntide taustal võib järjest enam märgata arendustegevuse siirdumist teistesse linnaosadesse. Arendajad on tajumas tarbijaskonna laenuvõimekuse piiri, siirdudes pigem madalama hinnatasemega piirkondadesse, turundades oma arendusi laiemale võimalikule ostjaskonnale ning vähendades seeläbi enda riske.

Ehitushind kallineb

Ainuüksi 2017. aastal Tallinna linnas ligi 20% kallinenud ehitushinna tõttu hoidutakse pigem väiksemate projektide arendamisest, panustades suuremate projektide läbiviimisel kallineva ehitushinna mõju vähendamisse mastaabiefektiga. Magalapiirkondades on küll kehtestatud kümnenditaguseid detailplaneeringuid, mis lubavad tihti suuremat ehitusmahtu kui tänasel hetkel planeeritakse, kuid arendajad ei soovi liigseid riske võtta. Kallineva ehitushinna eest põgenemine linna äärealadele ning Tallinna lähiümbrusesse või kvaliteetse siseviimistluse arvelt osaliselt kokkuhoidmine ja korterite keskmise pindala vähendamine ei ole aga pikemas perspektiivis jätkusuutlik strateegia, sest lähitulevikus on jõustumas energiatõhusust reguleerivad direktiivid, mis on kergitamas ehitushinda veel vähemalt 10-15%.

Juba praegu surve all olev arendajate marginaal võib sarnase turukeskkonna säilides energiatõhususe nõuete karmistumisel veel rohkem alaneda. Olukorras, kus madalama energiatõhususega korterite laojääk lõpuks otsa lõppeb, kasvab pakkumisel olevate tüüpkorterite ja uusehitiste hinnaerinevus, mis võimaldab ehituslikult vanematel korteritel taas kallinema asuda. Arvestades Eesti demograafilist olukorda, on järelturul siiski lähiaastatel oodata järk-järgulist nõudluse alanemist nooremapoolsete tarbijate vähenemise tõttu.

Jättes kõrvale uued korterid, ei ole korteriturul täna veel midagi oluliselt muutunud. Viimast kinnitab ennekõike asjaolu, et järelturu aktiivsus on püsinud juba pikemat aega võrdlemisi samal tasemel ning hinnakasv on korterite ehitusaastast vaadatuna asunud pidurduma mõõduka kasvutemponi. Novembris moodustasid juriidilisest isikust müüjad ehk valdavalt uute korterite müüjad kõikidest kinnisvaratehingutest Tallinna linnas 49%, mida oli mõnevõrra vähem kui oktoobris, kuid ligi 4% võrra rohkem kui 2016. aasta novembris. Uute korterite osakaal kogu korteriturul tehtud tehingutest on küll jätkuvalt kasvav, kuid on püsinud pea aasta aega samas suurusjärgus, soodustades stabiilse järelturu aktiivsuse taustal tehingute koguarvu järkjärgulist kasvamist. Lähikuudel jätkub uute korterite osakaalu lineaarne kasvutrend, mis tuleva aasta esimeses pooles võib ajutiselt statistiliselt peatuda, sest 2016. aasta teises pooles püsis uute korterelamute ehitamiseks väljastatud ehituslubade arv ajutiselt oluliselt madalam kui enne või peale seda. Samaaegselt on uute korterite pakkumine järjest kasvanud: oktoobris alustati Tallinnas pea 300 ja novembris 100 uue korteri ehitust ning uute korterite laojääk on 2 500 korterit.

Olenemata sellest, et novembris kasvas aastases võrdluses korterite mediaanhind ligi 8%, ei saa seda kasvukiirust siiski kõikide korterite osas üheselt väita. Novembris kallinesid tüüpkorterid aasta baasil ligi 3% ning ehituslikult uuemad korterid ehk alates 2000ndast aastast ehitatud korterid püsisid samal tasemel. 2017. aasta esimese üheteistkümne kuu jooksul kallinesid tüüpkorterid võrreldes aastataguse ajaga 6% ning ehituslikult uuemad korterid 4%, mille kõrval täiesti uute korterite hinnakasv on püsinud 6% juures, olles valdavalt mõjutatud ehitushinna kallinemisest. Arvestades tänast majanduskasvu tempot ning elanikkonna ostujõu kasvukiirust, on korterite kallinemine praeguses tempos võrdlemisi jätkusuutlik.

Tartu korteritehingud keskmiselt 17% kallimad kui aasta tagasi

Tartu linnas tehti novembris samaaegselt 143 tehingut, mida oli võrreldes oktoobriga 16 rohkem, kuid võrreldes eelmise aasta novembriga 8 vähem. Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 1 324 €/m2, mis oli võrreldes aastataguse ajaga kasvanud 8,5%, kuid püsis võrreldes oktoobriga 0,4%-lise kasvu juures sisuliselt samal tasemel. Keskmiseks korteritehingu hinnaks kujunes 79 000 eurot, mida oli ligi 17% rohkem kui eelmise aasta novembris. Kõikide korterite ostu-müügitehingute koguväärtuseks kujunes 11,3 miljonit eurot, mida oli 2016. aasta novembrist 11% enam. Kuigi Tartu korterituru aktiivsus on pikemas vaates pigem alaneva trendiga, on siiski uute korteritega tehtavate tehingute taustal jätkanud tempokalt kasvamist tehingute väärtusega seotud näitajad.

Sarnaselt Tallinnale ei peegelda ka Tartus siiski korterituru üldine hinnakasv erinevat tüüpi korterite tegelikku kasvutempot. Tüüpkorterite ehk perioodil 1940-1990 ehitatud korterelamutes paiknevate korterite viimase üheteistkümne kuu kaalutud keskmine mediaanhind jäi novembri seisuga 1 175 €/m2 juurde, olles võrreldes 2016. aasta sama ajaga kasvanud 8% võrra. Ehituslikult uuemate korterite hinnakasv püsis samaaegselt 1% juures ning täiesti uute korterite hinnatase on kasvanud ligi 5%. Erinevalt Tallinnast on Tartu tüüpkorterite hinnakasv püsinud jätkuvalt oluliselt kiirem kui uuematel korteritel, sest uusehitiste turg on valdavalt koondunud Tartu linna lähiümbrusesse, kus näiteks Tartu vallas on uute korterite väljamüügihinnad kasvanud 6% ja Luunja vallas 8%. Lähikuudel jätkub turuaktiivsuse alanemine peamiselt hooajaliste tegurite tõttu, mille juures talvisele perioodile omaselt alanevat tehingute arvu taset jäävad toetama tehingud täiesti uute korteritega peatselt valmivates arendusprojektides.

Pärnus jäi november oktoobrile tugevalt alla

Pärnu linnas tehti novembris 70 korteritehingut — seda on võrreldes oktoobriga koguni 40 tehingut vähem ning võrreldes 2016. aasta novembriga 12 tehingut vähem. Tehtud korteritehingute raames kujunes mediaanhinnaks 1 112 €/m2 ning keskmiseks korteritehingu hinnaks 57 000 eurot, mis olid aasta jooksul kasvanud vastavalt 29% ja 26% võrra. Novembris müüdi kortereid ligi 4 miljoni euro eest, mida oli 8% enam kui aasta tagasi. 2016. aasta teises pooles kogu Pärnu korteriturul kiirelt kasvama asunud tehinguaktiivsuse tõttu on nüüdsest aastatagused baasväärtused kõrgemad, millest tulenevalt mõjutavad tehinguaktiivsust sarnaselt Tartule ja Tallinnale peamiselt uute korteritega tehtavad tehingud.

Kui oktoobris kasvas Pärnus tehingute arv uute korterite tempokama müügi tõttu ajutiselt oluliselt kiiremini kui tavapäraselt, siis novembris turuaktiivsus taandus nii uute korterite vähenenud müügi kui ka alanenud järelturu aktiivsuse tõttu. Varasem kiire hinna ja tehinguaktiivsuse kasv on Pärnus pidurdunud. Mediaanhinna tase on alates septembrist püsinud küll samal tasemel, kuid viimase üheteistkümne kuu raames on tüüpkorterid kallinenud ca 10%. Korterite pakkumishinnad on samaaegselt kallinenud samuti 10%-lises tempos. Järelturul takistab jätkuvalt tehinguaktiivsuse kasvu kehv pakkumise struktuur ning kasvanud pakkumishinnad, mida on aga mõningal määral asunud leevendama piirkonnas aktiveerunud uusehitiste püstitamine. Lähikuudel jätkub Pärnu linnas sarnaselt Eestile kui tervikule korterituru aktiivsuse taandumine hooajalistest teguritest tulenevalt, tehingute arvu vähenemist on oodata nii detsembris kui jaanuaris.

Allikas: Mihkel Eliste, Arco Vara

LOE LISAKS:

Millal võib ehitustöid teha ilma projektita ja millisel juhul tuleb need seadustada?

Analüütik: 2018. aastal on oodata kinnisvaraturul tööjõupuudust

Kas kodu on enne müüki mõistlik remontida või mitte?